אין בועה בת"א, 6,500 דולר למ"ר זה לא יקר. צריך לעשות הפרדה; אין קרקעות במרכז העיר"
בפברואר 2010 נשבר שיא בענף המגורים הישראלי. קבוצת קנדה ישראל היממה את ענף הנדל"ן כשזכתה במכרז על מתחם רמז (מגדל הגימנסיה) בתל אביב ושילמה את המחיר היקר ביותר ליחידת קרקע בהיסטוריה של הנדל"ן המקומי.
מתוך כתבה שהתפרסה בגלובס ב- 13.7.10. קישור לכתבה: http://bit.ly/9vqbWb
קנדה ישראל, בשותפות עם אקרו נדל"ן וטרה (Terra) בבעלותו של ארז נבוון גיבשו קבוצת רכישה להקמת "מגדל הגימנסיה" בן ה-29 קומות ו-108 דירות – מתחם ששילמו תמורתו 305 מיליון שקל, או 2.8 מיליון שקל ליחידת קרקע.
"את מגדל הגימנסיה השלמנו במזומן, בלי בנק, ב-305 מיליון שקל. אנחנו לא חברה ממונפת אומר רוזן. "אין עוד חברת נדל"ן בהיקפים שלנו עם רמת מינוף כזו נמוכה".
מעוניינים בפרטים נוספים?
– המבחן הוא בשורה התחתונה. כמה תרוויחו כשהמחיר ליחידת קרקע הוא 2.8 מיליון שקל?
רוזן: "הקרקע והבנייה עולות לנו 6,500 דולר למ"ר, ובפרויקט בארי-נהרדעא הסמוך מוכרים דירות ב-12 אלף דולר למ"ר, כך שעדיין יש פער גדול. אם תוסיפו את המע"מ שהרצל חבס, שהפסיד במכרז, צריך היה לשלם כיזם, הוא למעשה הציע לשלם יותר מאיתנו.
"תראו כמה שילמו ליחידת קרקע בפרויקט במתחם אסותא – הם משלמים לבנק מאות מיליוני שקלים, אין להם פרויקט ויש נגדם עתירה. אני קיבלתי מעיריית תל אביב מגרש עם תב"ע, זמין לבנייה. אנחנו מתחילים לבנות פרויקט מדהים. יש לך בגב את כיכר המדינה, מולך את הים, את אבן גבירול, את באזל. זה הצנטרום של הצנטרום. עשינו את זה כקבוצת רכישה – והרווח שלנו הוא רווח לא גדול. אם היו קונים את הדירות מיזם, הוא היה מרוויח יותר והיה עולה לאנשים פה עשרת אלפים דולר למ"ר.
"דירה במרכז תל אביב ב-6,500 דולר למ"ר זה יקר? זה לא יקר. היום בכל הפרויקטים החדשים בדרום תל אביב אי אפשר לקנות דירה בפחות מ-20 אלף שקל למ"ר, ובפרויקטים היוקרתיים – רוטשילד 1, מגדל הגימנסיה, בארי נהרדעא ואסותא – המחירים הם 6,500 דולר למ"ר וצפונה. אלה המספרים. אין עתודות קרקע וקשה מאוד למצוא קרקעות במרכז העיר".
– הנחת הבסיס באסטרטגיה העסקית שלכם היא שהמחירים בתל אביב יעלו. אתה חי בבועה?
"אני לא בבועה. אני חושב שאין בועה בתל אביב. פשוט אין מלאי של קרקעות. בטח כשאתה קונה מגרש כמו מגדל הגימנסיה, שהוא מגרש איכותי, פנינה ממש – זה לא פארק צמרת. שם אנחנו עדיין קונים קרקעות ב-950 אלף שקל ליחידת קרקע. אנחנו יודעים טוב טוב מה לקנות, אנחנו מובילים טוב טוב בשוק, אי אפשר להשוות את רמז למגרש בגוש הגדול ואי אפשר להשוות את הגוש הגדול לפרויקט Blue. צריך לדעת לעשות את ההפרדה, ואנשים לא עושים את ההפרדה. את מגדל הצעירים קנו ב-800 אלף שקל ליחידת קרקע, אז מה, זה דומה לרמז? רק העובדה שהוא יושב על איילון מוכיחה שזה לא אותו מגרש וזו לא אותה אוכלוסיה. רמז זה fine, רמז זה כיכר המדינה, רמז זה אנשים שרוצים לצאת בבוקר וללכת לבאזל ברגל".
– אחת הזרועות העיקריות שלכם היא ארגון קבוצות רכישה – תחום שמאוד סובל לאחרונה מכל הגזירות שהושתו עליו מסביב.
"אני לא חושש. אופי הפעילות של החברה כולל יזמות וכולל קבוצות רכישה ויש לנו גמישות. אנחנו מתאימים את עצמנו לשוק. הרגולציה תביא לסינון חסרי נסיון ולא מתאימים והם אולי יצאו החוצה. זה יפגע בלקוח הסופי, כי הוא ישלם יותר, אבל לנו אין בעיה. אנחנו בודקים את הלקוחות שלנו, יש סינון, הריביות שלנו יותר נמוכות וההשפעה על החברה שולית".
– איפה יהיו ברק ואסי בעוד חמש, עשר שנים?
"איפה הם יהיו? הם יהיו פה. הם ימשיכו לעבוד קשה, ימשיכו לייצר ערך למשקיעים שלהם. והם ימשיכו לעבוד בשקט, בלי רעש, בלי טלוויזיה, בלי עיתונים. לא צריך לדבר יותר מדי, צריך לעשות. כל בן אדם שמקים קבוצת רכישה, כל אחד שבונה בניין הוא כבר מתראיין ומדבר על השוק, וכל מנכ"ל יודע להסביר מה קורה. עזבו, פשוט תעבדו. התוצאות בשטח.
"אנחנו לא מתראיינים, לא מופיעים בטלוויזיה ולא עורכים כנסים. אנחנו לא אוספים את הלקוחות שלנו בגני התערוכה ולא בשום מקום אחר. יש לנו למעלה מ-1,500 משקיעים פרטיים שמכירים אותנו – רוב הפרויקטים לא יוצאים בכלל לפרסום, אנחנו מוכרים אותם בתוך הבית".